Recupero dei sottotetti: non è una liberalizzazione, ma un'opportunità regolata dalle Regioni

giovedì 6 febbraio 2025 - Alessandro Giraudi

Con l’entrata in vigore del DL Salva Casa (decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69,

convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105), molti si sono chiesti se il recupero dei sottotetti sia finalmente libero e generalizzato su tutto il territorio nazionale. La risposta è chiara: no, non si tratta di una liberalizzazione. Lo precisano le Linee di indirizzo del MIT – Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che pongono un punto fermo:

la nuova disciplina semplificatrice rappresenta un quadro minimo di regole, valido solo nei territori in cui esiste già una normativa regionale specifica.

Cosa prevede il Testo Unico in materia di sottotetti?

Secondo quanto stabilito dall’articolo 2-bis, comma 1-quater, gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti con l’obiettivo di aumentare l’offerta abitativa e limitare il consumo di nuovo suolo, anche se non sempre vengono rispettate le distanze minime tra edifici o confini.

Tuttavia, questi interventi sono vincolati a tre condizioni principali:

1. Il rispetto delle distanze in vigore all’epoca della costruzione dell’edificio.

2. Nessuna modifica alla superficie o alla forma del sottotetto.

Il rispetto dell’altezza massima dell’edificio prevista dal titolo edilizio originario.

Ma attenzione: tutto questo ha valore solo se la Regione di riferimento ha adottato una normativa specifica per il recupero dei sottotetti.

Ma attenzione: tutto questo ha valore solo se la Regione di riferimento ha adottato una normativa specifica per il recupero dei sottotetti.

Non è una norma per tutti: serve una legge regionale

Il MIT è chiaro:

“Il recupero dei sottotetti è consentito solo se esiste una norma regionale che stabilisce le condizioni per farlo: definizione di sottotetto, requisiti aeroilluminanti, modalità d’intervento…”

Non si tratta dunque di una semplificazione automatica applicabile ovunque. Piuttosto, è un invito alle Regioni che ancora non lo hanno fatto, ad adottare una propria disciplina. Solo così sarà possibile sfruttare le deroghe previste dal DL Salva Casa, ad esempio sulle distanze minime tra edifici.

 E se la norma regionale è vecchia o parzialmente incostituzionale?

Nessun problema. Secondo le Linee guida ministeriali, non conta quando la norma è stata emanata (prima o dopo il DL) e eventuali sentenze della Corte costituzionale non annullano automaticamente il suo valore. L’importante è che la normativa regionale sia in grado di stabilire le procedure e i criteri minimi per il recupero abitativo dei sottotetti.

 Perché questa norma è importante?

Il recupero dei sottotetti è una grande occasione per aumentare la superficie

abitabile, valorizzando ciò che già esiste e contribuendo alla rigenerazione urbana. Ma occorre farlo con consapevolezza e nel rispetto delle normative locali.

In un mercato sempre più attento alla sostenibilità e all’efficienza dell’uso del suolo, il sottotetto può diventare uno spazio abitabile prezioso — a patto di conoscere le regole.