Pianificare una ristrutturazione: da dove iniziare davvero.

Pianificare una ristrutturazione non è cosa semplice per chi non è del mestiere o per chi non ha dimestichezza con questa materia.

Spiegarlo in due righe sarebbe impossibile.Ma allo stesso tempo descriverlo come un’enciclopedia diventerebbe una noia insostenibile.

La teoria serve, certo. Serve per la parte documentale e normativa.

Ma poi c’è la parte pratica, e quella è tutta un’altra storia.

Progetto sì o progetto no?Preventivi diversi tra loro?Proposte che non si capisce bene da dove nascano?

Dopo oltre 30 anni di esperienza sul campo posso dirlo con sincerità: a volte faccio ancora fatica a capire alcune offerte che vengono presentate ai clienti.

Perché sono così diverse tra loro?Perché spesso non sono confrontabili?

La verità è che pianificare una ristrutturazione è meno complicato di quanto sembri, se si parte dal punto giusto.

E quel punto è molto semplice:le esigenze reali di chi vive la casa.

Da dove nasce una ristrutturazione

Le ragioni che portano a ristrutturare una casa sono molte.

Spesso si tratta di esigenze molto concrete:

• modificare la distribuzione degli ambienti

• migliorare gli spazi in cui si vive

• dare un nuovo stile alla casa

• aggiornare un immobile vecchio o datato

• rendere la casa più efficiente dal punto di vista energetico

• dividere un immobile troppo grande

• ristrutturare una casa appena acquistata

Sono decisioni importanti.

Nella vita queste operazioni si fanno due o tre volte al massimo.

Per questo il buon senso suggerisce sempre una cosa: bisogna andarci con cautela.

Spesso si tratta dei risparmi di una vita oppure di investimenti fatti con mutui e sacrifici.

Il primo passo: ascoltare le esigenze

Il primo passo dovrebbe essere sempre questo: contattare un professionista che ascolti davvero le esigenze del cliente.

Può essere:

• un geometra

• un ingegnere

• un architetto

La cosa importante è che non parta subito con soluzioni preconfezionate, ma con una fase di ascolto e analisi.

Le verifiche tecniche preliminari

Una volta comprese le esigenze bisogna fare alcune verifiche fondamentali:

• analisi urbanistica dell'immobile

• verifica della regolarità edilizia

• controllo delle planimetrie catastali

• verifica degli impianti esistenti

Questa fase è fondamentale per capire cosa è realmente possibile fare.

Studio di fattibilità e progetto

Solo dopo queste verifiche ha senso sviluppare:

• uno studio di fattibilità

• una prima ipotesi progettuale

• una nuova distribuzione degli spazi

Il progetto deve tradurre in realtà:

• esigenze

• funzionalità

• stile

• budget disponibile

Il capitolato lavori: il documento più importante

Uno degli elementi più importanti in una ristrutturazione è il capitolato dei lavori.

Il capitolato descrive in modo preciso:

• tutte le lavorazioni

• le quantità

• i materiali

• le modalità di esecuzione

Quando il capitolato è fatto bene:

• i preventivi diventano confrontabili

• si evitano incomprensioni

• si riducono le sorprese durante i lavori

Il contratto di appalto: la base del lavoro

Un altro elemento fondamentale è il contratto di appalto.

Il contratto deve essere chiaro e completo, perché rappresenta la base di tutto ciò che verrà realizzato.

All’interno devono essere allegati:

• capitolato lavori

• disegni tecnici

• documenti tecnici degli impianti

• ogni documento utile per descrivere le lavorazioni

Il contratto deve stabilire con precisione:

• chi deve fare cosa

• quando farlo

• data di inizio lavori

• data di fine lavori

È importante prevedere anche una penale per eventuali ritardi nella consegna.

In alcuni casi può essere utile inserire anche la possibilità di interrompere il rapporto contrattuale pagando una penale concordata.

A volte può rappresentare il male minore evitando situazioni più complicate.

Naturalmente queste strutture contrattuali devono essere definite con il supporto di un esperto giurista.

Il cronoprogramma dei lavori

Un altro elemento fondamentale è il cronoprogramma delle lavorazioni.

Non deve essere un documento complicato.

Deve essere:

• chiaro

• semplice

• verificabile a vista

Così anche il cliente può capire a che punto si trova il cantiere.

Il tema delicato dei pagamenti

Un altro argomento molto importante è quello dei pagamenti dei lavori.

È un tema delicatissimo perché può nascondere insidie anche legali.

Molto spesso i pagamenti vengono organizzati con i classici SAL – stati avanzamento lavori.

Ma se non sono chiari diventano difficili da interpretare.

Un piano pagamenti deve essere:

• semplice

• comprensibile

• collegato alle fasi reali del cantiere

Un esempio di scaletta dei pagamenti

Un esempio semplice può essere questo:

1. Firma del contratto

2. Inizio lavori

3. Demolizioni e smaltimento materiali

4. Fine ricostruzioni e impianti

5. Collaudo impianti e intonaci

6. Posa pavimenti e rivestimenti

7. Installazione infissi e porte interne

8. Collaudo finale impianti

9. Verifica completa del lavoro finito

Il saldo finale

Una buona regola è prevedere il 10% dell'importo totale alla fine dei lavori.

Il pagamento dovrebbe avvenire solo dopo:

• collaudo dei lavori

• verifica completa dell'opera

• consegna delle certificazioni degli impianti

• consegna della documentazione tecnica finale

Non esistono scorciatoie

O si affronta una ristrutturazione con metodo e consapevolezza, oppure si rischia di trovarsi in situazioni difficili.

Molti pensano che basti incaricare un professionista.

Questo certamente riduce i rischi, ma non li elimina completamente.

Perché ogni casa è diversa e ogni ristrutturazione può nascondere imprevisti.

Ma una cosa bisogna ricordarla sempre.

Alla fine la casa è la tua.

E quindi il problema resta sempre di chi commissiona il lavoro.

Per questo motivo la pianificazione iniziale è fondamentale.

Perché più si lavora bene all'inizio, meno problemi si avranno durante i lavori.

Il Team di Professione Restauro